월세 받는 건물주가 되려면 최소 몇 억은 있어야 한다고 생각했다. 그런데 증권 계좌에 5만 원을 넣고 매수 버튼을 누른 지 석 달 만에, 통장에 배당금이 찍히는 걸 봤다. 금액은 크지 않았다. 그래도 “이게 되는구나” 싶은 순간이었다. 리츠(REITs) 이야기다.
리츠란 무엇인가
리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 여러 투자자의 자금을 모아 오피스빌딩, 물류센터, 호텔, 데이터센터 같은 부동산에 투자하고 거기서 나오는 임대료와 매각차익을 주주에게 나눠주는 회사다. 주식처럼 증권시장에 상장되어 있어서 몇만 원 단위로도 사고팔 수 있다. 부동산을 직접 사는 게 아니라 부동산을 굴리는 회사의 지분을 사는 구조라고 보면 된다.
왜 배당이 꼬박꼬박 나올까
한국 리츠는 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 분배해야 한다. 회사 내부에 이익을 쌓아두기 어려운 구조라서, 실적이 나면 배당으로 흘러나올 수밖에 없다. 2026년 7월 기준 국내 상장 리츠는 23개인데, 이 중 15개가 배당수익률 8%를 넘고 11개는 10%를 웃돈다. 다만 숫자만 보고 좋다고 판단하면 곤란하다. 임대수익이 탄탄해서 배당률이 높은 종목도 있지만, 주가가 떨어져서 수익률이 상대적으로 커 보이는 경우도 섞여 있다. 일회성 특별배당이 낀 해도 있다.
국내 리츠의 유형
투자 대상에 따라 오피스형, 리테일형, 물류센터형, 호텔형, 데이터센터형 등으로 나뉜다. 공공임대리츠나 공공지원민간임대리츠처럼 공익 목적으로 설립돼 운영 기간 내내 무배당으로 굴러가는 정책형 리츠도 있다. 같은 ‘리츠’라는 이름을 달았어도 성격이 완전히 다르니, 유형부터 구분해서 봐야 한다.
세금은 어떻게 매겨지나
리츠 배당소득에는 15.4%가 원천징수된다. 여기까지는 예금이자와 비슷하다. 문제는 그다음이다. 연간 금융소득이 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산되는 금융소득종합과세 대상이 되고, 소득 구간에 따라 최고 49.5%까지 세율이 올라갈 수 있다. 다만 3년 이상 보유한 리츠는 배당금의 9.9% 분리과세 혜택을 받을 수 있는 제도가 마련되어 있고, ISA 계좌를 활용하면 3년 만기 시 순이익 비과세 한도 내에서 세부담을 크게 줄일 수 있다. 정부가 2026년 경제성장전략에서 상장 리츠 배당소득 저율 분리과세를 추진하겠다고 밝힌 만큼, 세제는 앞으로도 바뀔 여지가 있다.
장점과 함께 봐야 할 위험
소액으로 시작할 수 있고, 매매가 주식만큼 쉽고, 임대료 기반이라 현금흐름이 비교적 예측 가능하다는 게 리츠의 강점이다. 반대로 금리가 오르면 부동산 가치와 조달비용에 동시에 부담이 생겨 주가가 눌리는 경향이 있고, 공실률이나 임차인 계약 조건에 따라 배당이 줄어들 수도 있다. 상장주식이다 보니 부동산 실물 가치와 무관하게 주가 자체가 시장 분위기에 휘둘리는 날도 있다. 배당수익률이 높다는 이유만으로 접근하면 낭패를 볼 수 있다는 뜻이다.
자주 묻는 질문
리츠 배당소득세는 정확히 어떻게 계산되나요
기본적으로 배당금의 15.4%가 원천징수된다. 연 금융소득 합계가 2000만 원을 넘으면 종합과세로 전환돼 세율이 더 올라갈 수 있고, 3년 이상 보유 시 9.9% 분리과세를 선택할 수 있는 제도가 있으니 본인 상황에 맞춰 세무 상담을 받아보는 걸 권한다.
주식과 리츠는 뭐가 다른가요
둘 다 증권시장에서 사고파는 지분 상품이라는 점은 같다. 다만 리츠는 투자 대상이 부동산으로 한정되고 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 분배해야 한다는 규제를 받는다. 일반 기업은 이익을 유보하거나 재투자할 자유가 있지만, 리츠는 구조상 현금흐름이 주주에게 흘러가도록 설계돼 있다.
최소 얼마부터 투자할 수 있나요
상장 리츠는 주가 수준에 따라 다르지만 대체로 몇천 원에서 몇만 원대 1주 가격으로 거래되기 때문에, 5만 원 안팎으로도 첫 매수가 가능하다. 목돈이 없어도 부동산 간접투자를 경험해볼 수 있다는 게 리츠가 자주 언급되는 이유 중 하나다.
이 글은 리츠의 개념과 구조, 세금, 장단점을 설명하는 정보 제공 목적으로 작성되었으며 특정 종목의 매수를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 그에 따른 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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